تسري في دبي قواعد جديدة للسكن المشترك، تحدد المساحة الدنيا لكل شخص، وعدد الحمامات، والفصل بين الأسر والأفراد، وشروط التصريح من بلدية دبي. إذا كنت تؤجر غرفة، أو تشارك شقة، أو تدير مبنى، فهذه الشروط تطالك مباشرة، وأهمها أن التصريح إلزامي قبل عرض أي وحدة للإشغال المشترك.
ما الذي تغيّر في قواعد السكن المشترك في دبي؟
بدأ سريان القانون رقم 4 لسنة 2026 لتنظيم إشغال السكن المشترك وإدارته في دبي في 26 أغسطس 2026، بعد نشره في الجريدة الرسمية في 27 فبراير 2026 وإمهاله 180 يومًا. وفي 7 أكتوبر 2026 أصدرت بلدية دبي دليلًا للتخطيط والبناء يفصّل الاشتراطات التي يحتاجها المالك والمشغّل لتطبيق القانون. وبحسب تغطية Gulf News، يحدد الدليل أكثر من 44 منطقة يمكن تخصيص المباني والفلل فيها للسكن المشترك.
وقالت مريم المهيري، الرئيس التنفيذي لوكالة تنظيم البناء والتراخيص في بلدية دبي: «طوّرت بلدية دبي دليلًا شاملًا».
يهدف القانون إلى حماية الخصوصية، والحد من الاكتظاظ والسكن غير المنظم، وضمان استخدام العقار للغرض المعتمد له. ويشمل القانون العقارات في مختلف مناطق دبي، بما فيها مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة، لكنه يستثني السكن الجماعي للعمال لأنه يخضع لتشريع منفصل.
تطبّق القواعد على المُلاك والمشغّلين المرخصين والشركات التي تدير الوحدات، وعلى المقيمين الذين يعيشون في السكن المشترك. وإذا كنت تنظر في الإقامة في الإمارات بشكل عام، فراجع شروط منح الإقامة للأجنبي المتقاعد بالإمارات.
شروط السكن المشترك في دبي: المساحة والحمامات والمطبخ
حدّد الدليل الحد الأدنى للمساحة والمرافق. والأرقام التالية واردة في تغطيات Gulf News وGulf Business وExpat Media، ويُستحسن أن تراجع الدليل نفسه قبل التقديم لتطابق تفاصيله.
| المعيار | الحد الأدنى بحسب القواعد |
|---|---|
| مساحة غرفة النوم | 5 أمتار مربعة لكل شاغل |
| الحمّام | حمّام كامل واحد (مغسلة ومرحاض ودش) لكل أربعة أشخاص |
| وحدات الأسر | غرفة نوم مستقلة مع حمّام خاص لكل أسرة |
| المطبخ والمرافق المشتركة | مطابقة لكود البناء في دبي |
المساحة وحدها لا تحدد عدد الأشخاص المسموح لهم بالسكن في الوحدة، فالحد الأقصى للإشغال يُضبط عبر التصريح والاشتراطات الأخرى. مثال عملي: غرفة نوم مساحتها 12 مترًا مربعًا تسمح بشخصين فقط وفق معيار المساحة وحده (12 ÷ 5 = 2.4). أما الرقم النهائي فيحدده التصريح، لا الحساب وحده.
وبالمثل، إذا كانت الوحدة تضم سبعة شاغلين، فالنسبة تعني حمامين كاملين على الأقل إذا طُبّقت بالتقريب للأعلى. اسأل المكتب المختص عن طريقة التقريب قبل أن تبني عقدك عليها.
الفصل بين الأسر والأفراد والمناطق المسموحة
يُخصَّص كل مبنى قائم لفئة واحدة فقط: إما إشغال فردي أو إشغال أسري، ولا يجوز الجمع بين الأسر والأفراد في الوحدة نفسها. هذا الفصل هو أكثر النقاط التي تحتاج إلى تحقق من المالك قبل أي تأجير جديد.
أما المناطق، فتذكر تغطية Gulf News أمثلة مثل سوق الكبير، والراس، والورقاء 1، والبرشاء 1، والمرقبات، والريغة. لكن الدليل لا يبدو منشورًا كقائمة كاملة، وتختلف المصادر في العدد، فبعضها يذكر أكثر من 44 منطقة وبعضها يقول أكثر من 40. لذلك تحقق من قنوات بلدية دبي الرسمية قبل أن تفترض أن منطقتك مدرجة.
ويقتصر السكن المشترك للعائلات على عدد من الشوارع الرئيسية، منها شارع الشيخ زايد، وشارع جميرا، وشارع الوصل، وشارع بنياس. وهذه الشوارع مستثناة من السكن المشترك للأفراد.
خطوات الحصول على تصريح السكن المشترك من بلدية دبي
اتبع الترتيب التالي قبل عرض أي وحدة للإيجار:
- تحقّق من أن المبنى أو الفيلا ضمن منطقة معتمدة، وأن تخصيصه للأفراد أو للأسر ممكن.
- تأكد من مطابقة غرف النوم والحمامات والمطبخ والمرافق المشتركة للمعايير قبل تقديم الطلب.
- قدّم طلب التصريح عبر منصة «البناء في دبي»، فهي المنصة التي تصدر التصاريح وتجددها، وتتصل بجهات أخرى مثل دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
- جهّز متطلبات السلامة، إذ تشمل الاشتراطات الامتثال لمعايير الحريق والإنذار وكاميرات المراقبة، بالتنسيق مع الجهات المختصة.
- انتظر صدور التصريح قبل عرض الوحدة للإشغال، فالتشغيل دون تصريح مخالف للقانون.
- جدّد التصريح في موعده، وحافظ على مطابقة العقود للوضع القائم في الوحدة.
غرامة السكن المشترك في دبي: من 500 درهم إلى 500 ألف
تتراوح الغرامة بين 500 درهم و500 ألف درهم لكل مخالفة، بحسب ما نقلته Gulf News. وإذا تكررت المخالفة خلال سنة، تتضاعف الغرامة، بحد أقصى مليون درهم.
ولا تقف العقوبة عند المال، إذ قد تشمل الإجراءات الإضافية ما يلي:
- تعليق النشاط لمدة تصل إلى ستة أشهر.
- إلغاء التصاريح والرخص التجارية.
- قطع الخدمات العامة عن الوحدة.
- الإخلاء بأمر من قاضي التنفيذ في مركز تسوية منازعات الإيجار.
بهذا المعنى، قد تخسر المخالفة الترخيص نفسه، وليس المبلغ المالي وحده. لذلك يُعد تحقق المالك من التصريح قبل التشغيل أرخص من أي تصحيح لاحق.
ماذا يعني ذلك للمستأجر؟ وممنوعات التأجير من الباطن
لا يجوز للمستأجر أو المقيم في الوحدة المشتركة أن يؤجر غرفة، أو قاطعًا، أو سريرًا، أو أي جزء آخر من الوحدة. والتأجير مقصور على المالك أو على منشأة مرخصة تملك هذا الحق.
إذا كنت مستأجرًا وتفكر في تقاسم الشقة مع شخص آخر مقابل مبلغ شهري، فاسأل المالك أولًا عن وضع التصريح وتاريخ صلاحيته. ولا تتفق على ترتيب فرعي، مثل بيع سرير أو تأجير ركن من الغرفة، قبل أن تراجع الأمر مع المالك.
المهلة الانتقالية وتواريخ تحتاج إلى تأكيد
يملك الملاك والشركات القائمة سنة من 26 أغسطس 2026 لتوفيق أوضاعهم، ويستطيع المدير العام لبلدية دبي تمديد هذه المهلة مرة واحدة، بحسب Gulf News. لكن المصادر لا تتفق على بداية المهلة: فGulf News تذكر أنها تبدأ من 26 أغسطس، وGulf Business تذكر أنها تبدأ من 8 سبتمبر، وThe Week تشير إلى سريان القواعد في سبتمبر 2027.
قبل أن تبني قرارًا على تاريخ محدد، راجع نص الجريدة الرسمية أو بيان بلدية دبي. كما أن جدول رسوم التصريح والقائمة الكاملة للمناطق المعتمدة لم تتأكد منهما المصادر التي اطّلعنا عليها، فلا تنقل أرقام الرسوم دون مراجعة القنوات الرسمية.
وتبقى بعض الأسئلة مفتوحة، ومنها ما إذا كان المستأجرون في الوحدات غير المطابقة سيواجهون الإخلاء، وكيف ستُمنح موافقة التمديد. إن كنت مستأجرًا في وحدة قد لا تكون مطابقة، فاسأل المالك عن خطته للتوفيق قبل نهاية المهلة.
أفضل خطوة الآن هي مطابقة الوضع على الورق قبل أن تطلب البلدية ذلك: قِس الغرف، واحسب عدد الحمامات، وحدد فئة الإشغال، ثم ابدأ طلب التصريح عبر «البناء في دبي». من يبدأ مبكرًا يتجنب ضغط المواعيد، ويعرف مسبقًا إن كان عليه إعادة ترتيب الوحدة أو تقليص عدد الشاغلين.
